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Grundbuchumschreibung bei einer Erbschaft in Spanien

Wenn ein Eigentümer einer Spanienimmobilie verstirbt, müssen sich die Erben um die Grundbucheintragung ihrer Erbschaft an der Immobilie kümmern. Wer nicht in Spanien lebt oder Spanisch fließend spricht, sollte für diesen Vorgang einen in Spanien ansässigen Experten beauftragen, denn ein spanischer Notar wird sich nicht umfassend um die Abwicklung aller Formalitäten bis zur Grundbucheintragung kümmern.

Auf Anfrage teilen wir Ihnen gerne unser Honorar für Dienstleistungen im Rahmen einer Erbschaft in Spanien mit. Wir kümmern spanienweit um alle Formalitäten und beraten Sie individuell dazu, wie Sie als Erbe im Grundbuch eingetragen werden. Egal wo sich in Spanien sich eine Immobilie oder das Vermögen befindet.

Einer der ersten und wichtigsten Schritte ist sicherlich immer die Beantragung eines Grundbuchauszuges. Sollten Sie nicht wissen, wo und wie viele Immobilien des Verstorbenen in Spanien existieren, können wir für Sie eine eine Grundbuch-Suche durchführen. So erfahren Sie das Grundbuchamt oder die Grundbuchämter, wo Immobilien auf eine bestimmte Person eingetragen sind.

Notwendige Dokumente für die Eintragung der Erbschaft

In den meisten Fällen muss eine notarielle Erbannahme bei einem spanischen Notar unterzeichnet werden. In manchen Fällen genügt aber auch eine privatschriftliche Erbannahme auf Spanisch.

Für die Eintragung der Erbschaft ins Grundbuch müssen verschiedenerlei Dokumente besorgt werden. Neben dem Grundbuchauszug ist auch eine Sterbeurkunde und ein Testamentsregisterauszug notwendig. Zudem müssen die Erben über eine NIE-Nummer verfügen, welche separat beim spanischen Finanzamt angemeldet wurde. Idealerweise liegt auch ein aktueller IBI-Bescheid mit dem Katasterwert vor.

Wenn alle notwendigen Dokumente in entsprechender Form vorliegen und die Erbschaftssteuer bezahlt wurde, steht der Grundbucheintragung der Erbschaftsannahme prinzipiell nichts im Wege.

Eintragung einer Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Personen erben entsteht eine Erbengemeinschaft. Wenn sich alle Erben einig sind, kann die Erbengemeinschaft nach der Eintragung im Grundbuch gemeinsam die Immobilie verkaufen.

Für eine unstreitige notarielle Erbannahme und die Grundbucheintragung der Erbengemeinschaft müssen sich aber alle Erben einig sein. Ein einzelner Miterbe kann in diesem Falle nur über seinen Anteil an der Erbengemeinschaft verfügen, nicht jedoch über den gesamten Nachlassgegenstand.

Testament, Erbschein, EU-Nachlasszeugnis

Grundlage für die Erbschaftsannahme und Eintragung der Erben ins Grundbuch kann eine Erbeinsetzung in einem spanischen Testament sein. Alternativ dazu kann aber auch das EU-Nachlasszeugnis oder ein deutscher Erbschein die Erbenstellung nachweisen.

Auch die österreichische Einantwortungsurkunde ist als hoheitlichen Akt nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens ausreichender Nachweis dafür, eine Erbschaft im spanischen Grundbuch einzutragen.

Grundbucheintrag nur nach Bezahlung der Erbschaftssteuer

Ohne Zahlungsnachweis der Erbschaftssteuer wird das spanische Grundbuchamt die Erbschaft nicht eintragen. Deshalb ist immer sehr empfehlenswert, vorab die Höhe der Erbschaftssteuern zu berechnen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Ebenso ist eine Beratung durch einen Anwalt für Steuerrecht oder einen Steuerberater empfehlenswert, um den in der notariellen Urkunde angegebenen Wert der Immobilie nicht zu hoch oder zu niedrig anzusetzen.

Ein Käufer wird nur dann eingetragen, wenn zuvor die Erbschaft eingetragen wurde

Nicht nur wegen der 6-Monats-Frist zur Bezahlung der Erbschaftssteuer muss sich jeder Erbe möglichst zeitnah um die Eintragung der Erbschaft ins Grundbuch kümmern. Wer den Verkauf der Immobilie plant, muss beachten dass ein Käufer nur dann eingetragen werden kann, wenn vorab die Erbschaft im Grundbuch eintragen wurde.

Oft kommt es in Spanien auch vor, dass eine Immobilie durch die Erben an Makler zum Verkauf gegeben wird, ohne dass die Erbschaft zuvor im Grundbuch eingetragen wurde. Wenn ein Käufer gefunden ist und der oder die Erben einen Vorvertrag oder gar die notarielle Urkunde unterzeichnen, dann sind diese Verträge aus rechtlicher Sicht zwar wirksam, allerdings wird das Grundbuchamt die Eintragung des Käufers nicht vornehmen, solange nicht die Erben ihre Erbschaft formell eingetragen haben. Aus Käufersicht ist daher tendenziell Vorsicht geboten, wenn der Verkäufer noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, denn es könnte zu Problemen und Verzögerungen bei der Eintragung seines Kaufs kommen.

Wenn der Verkäufer tatsächlich der Erbe ist und er seine Erbenstellung den rechtlichen Vorgaben entsprechend nachweisen kann und die Erbschaft dann noch nach dem Verkauf im Grundbuch eingetragen wird, dann ist die Sache für den Käufer nocheinmal gut gegangen. Aber dass bei der Erbschaftsabwicklung alles so funktioniert wie gewünscht, darauf sollte kein gut beratener Käufer blind vertrauen.


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Die Informationen auf dieser Webseite wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, diese können eine konkrete Beratung im Einzelfall jedoch auf keinen Fall ersetzen.