Grundbuchauskunft Spanien
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Grundbucheinsicht Spanien

Ein Grundbuchauszug ist eine durch das Grundbuchamt ausgestellte Bescheinigung, welche den Inhalt des Grundbuches in Bezug auf eine konkrete Immobilie wiedergibt.

Die Beantragung eines Grundbuchauszuges kann in vielerlei Situationen hilfreich sein. Zum Beispiel für einen Ehepartner bei Scheidung, Geschäftspartner, Erben, Kaufinteressent der Immobilie oder Gläubiger des Eigentümers. In einer Vielzahl von Konstellationen haben Personen ein berechtigtes Interesse daran, einen spanischen Grundbuchauszug anzufordern. Oft fordern auch die Eigentümer selbst einen Grundbuchauszug bei uns an.

Welche Arten von Grundbuchauszügen gibt es in Spanien?

Grundbucheinsicht in Spanien erfolgt am Häufigsten in Form eines einfachen Grundbuchauszuges, der sog. Nota Simple. Andere Option für Grundbuchauskunft zu spanischen Immobilien ist ein beglaubigter Grundbuchauszug, auf spanisch Certificación genannt.

Daneben gibt es noch eine Grundbuch-Suche, genannt Nota Localización, mit welcher man eine Liste der Grundbuchämter erhält, wo Immobilien auf eine bestimmte Person eingetragen sind. All diese Dokumente können direkt vor Ort im Grundbuchamt, genauso wie auch online über diese Webseite beantragt werden. Einen Katasterauszug kann man direkt auf der Webseite des Katasteramtes bekommen, wir sind Ihnen aber auch gerne bei der Suche nach einem Katasterauszug behilflich.

Wie sieht ein spanischer Grundbuchauszug aus?

Die Nota Simple ist eine PDF-Datei, die aus drei Hauptabschnitten aufgebaut ist: Deckblatt, Grundbuchauszug und Abspann mit rechtlichen Hinweisen.

Der Abschnitt mit dem Grundbuchauszug besteht aus den Grundbuchdaten zur Immobilie, also der Immobiliennummer Número de Finca und IDUFIR, gefolgt von einer Beschreibung der Immobilie. Die Immobiliennummer ist eine individuelle Zahl, welche einer Immobilie bei der ersten Eintragung zugeordnet wird. So hat jede Eigentumswohnung und jede Finca eine individuelle Immobiliennummer bei einem bestimmten Grundbuchamt. Auch die IDUFIR Nummer dient zur Identifikation einer Immobilie. Hierbei handelt es sich um eine vierzehnstellige Zahl, welche eine Immobilie spanienweit eindeutig identifiziert.

Nach der Beschreibung der Immobilie werden die Eigentümer und die Lasten genannt. Bei den Eigentümern und möglichen sonstigen Rechteinhabern wird auch das Grundbuchblatt und der Grundbuchband genannt, wo die Eintragung vorgenommen wurde.

Um einen spanischen Grundbuchauszug lesen und verstehen zu können, sind Spanischkenntnisse natürlich unerlässlich. Ein spanischer Grundbuchauszug besteht weitgehend aus Fließtext auf Spanisch, der in unterschiedliche Abschnitte unterteilt ist. Ein Aufbau wie in Deutschland, mit Unterteilung in Abteilungen, existiert in Spanien nicht. Mit unserem Muster-Grundbuchauszug können Sie sehen, wie ein spanischer Grundbuchauszug zum Beispiel aussehen kann.

Wie wird ein spanischer Grundbuchauszug angefordert?

Falls Sie den Grundbuchauszug persönlich vor Ort beantragen, wird Ihnen im Grundbuchamt ein Antragsformular ausgehändigt, welches Sie mit den Daten der Immobilie und dem Namen des Eigentümers ausfüllen müssen. Nach Bezahlung der Gebühren werden Sie dann meist innerhalb weniger Tage verständigt, dass das Dokument abgeholt werden kann. Die meisten Grundbuchämter stellen einen Grundbuchauszug in Papierform bei persönlicher Beantragung nicht sofort aus, sondern man muss dann ein zweites mal vorbeikommen, um den Grundbuchauszug abzuholen.

Einfacher und schneller ist es, wenn Sie den Grundbuchauszug mit unserer Hilfe online beantragen. Für uns ist die Antragstellung Routine, daher sparen Sie Zeit und Nerven. Sie müssen uns lediglich über das Online-Bestellformular die Ihnen bekannten Daten zur Immobilie und zum Eigentümer mitteilen, dann reichen den Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszuges umgehend ein. Die angeforderte Grundbuchabfrage liegt uns normalerweise in wenigen Tagen vor, oftmals sogar am selben oder nächsten Werktag.

Woher bekommt man einen spanischen Grundbuchauszug?

Am einfachsten und schnellsten geht das wie gesagt hier online über das Bestellformular. Die Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges kann aber auch direkt vor Ort in der Behörde persönlich als formeller Antrag erfolgen. Für letztere Option sind neben Kenntnissen der spanischen Sprache aber meist auch Geduld und starke Nerven erforderlich.

Wer den Grundbuchauszug in Eigenregie vor Ort persönlich beantragen möchte, muss zunächst herausfinden, welches Grundbuchamt in der Nähe der Immobilie zuständig ist. Die Adressen können zum Beispiel über Google Maps gefunden werden. Vor Ort kann man innerhalb der gängigen Öffnungszeiten (Normalerweise von 9:00 bis 17:00 Uhr, Ausnahme August 09:00 bis 14:00 Uhr) jederzeit ohne Termin und ohne Voranmeldung vorsprechen.

Wie lange dauert es, bis der Grundbuchauszug vorliegt?

Ein einfacher elektronischer Grundbuchauszug liegt uns normalerweise innerhalb von ca. 2 Werktagen nach der Antragstellung vor, oftmals auch noch am selben oder nächsten Werktag. Auch Grundbuch-Suchen liegen ebenso schnell vor. Ein beglaubigter Grundbuchauszug kann eine Beantragungszeit von bis zu vier Wochen in Anspruch nehmen.

Grundbuchauskunft mit Vollmacht

Eine Vollmacht ist nicht notwendig. In Deutschland und anderen Ländern wird für die Beantragung eines Grundbuchauszuges eine Vollmacht verlangt, in Spanien ist das aber nicht der Fall. Auch ohne besondere Vollmacht kann prinzipiell jeder einen spanischen Grundbuchauszug beantragen, selbst Nachbarn, Schwiegereltern, Geschäftspartner, Gläubiger oder sonstige Dritte.

Alles, was wir für die Grundbuchabfrage benötigen, ist die Adresse der Immobilie und den Namen eines aktuellen oder vormaligen Eigentümers. Eine andere Sachlage ergibt sich für Veränderungen von Grundbucheintragungen, etwa für die Eintragung von Erbschaften. Hierfür ist sehr wohl eine Vollmacht notwendig.

Kann jede beliebige Person einen Grundbuchauszug beantragen?

Ein berechtigtes Interesse muss für die Grundbucheinsicht vorliegen, hieran werden in Spanien aber keine sehr großen Anforderungen gestellt. Es genügt z.B. bloßes Kaufinteresse oder ein Interesse das Objekt zu mieten. Bei der Beantragung des Grundbuchauszuges können folgende Punkte als verfolgtes Interesse angegeben werden:

  • Prüfung der finanziellen Situation des Eigentümers, z.B. wenn dem Eigentümer ein Darlehen gewährt werden soll oder wenn Sie die Immobilie mieten möchten, etc.
  • Prüfung der an der Immobilie eingetragenen Rechte, z.B. Interesse des Nachbarn sein Wegerecht zu prüfen, Interesse des Darlehensgebers die eingetragene Hypothek zu prüfen, etc.
  • Recherche für Vertragsschluß oder rechtliche Schritte, z.B. bei Kaufinteresse, Interesse die Immobilie zu mieten, Absicht rechtliche Schritte gegen den Eigentümer oder in Bezug auf die Immobilie einzuleiten, etc.
  • Antragsteller ist Eigentümer, Miteigentümer, Nießbraucher, Erbe oder hat ein sonstiges Recht an der Immobilie

Es genügt in den allermeisten Fällen die bloße Versicherung, dass eines der genannten berechtigten Interessen vorliegt. Es muss nicht weiter begründet werden, was der Hintergrund der Anfrage ist und es müssen auch keine Unterlagen oder Ähnliches zum Nachweis des Interesses vorgelegt werden. Bei der Beantragung des Grundbuchauszuges durch Angestellte im öffentlichen Dienst, Beamte und auch bei Anwälten wird das berechtigte Interesse quasi vermutet.

Wird ein Eigentümer benachrichtigt, wenn ein Grundbuchauszug beantragt wird?

Nein.

Wie hoch sind die Kosten für die Grundbucheinsicht?

Wir rechnen 100 EUR für die Beantragung eines Grundbuchauszuges ab, einschließlich 21% Umsatzsteuer und einschließlich der Grundbuchamtsgebühren. Für eine Inhaltszusammenfassung des Grundbuchauszuges auf Deutsch und eine Erstberatung rechnen wir 300 EUR inklusive Umsatzsteuer ab.

Bei umfangreicheren Tätigkeiten, wie etwa für historische oder beglaubigte Grundbuchauszüge oder komplexere Grundbuch-Suchen teilen wir Ihnen auf Anfrage gerne individuell die Kosten mit.

Bei Beantragung in Eigenregie ohne unsere Hilfe betragen die Gebühren für einen einfachen elektronischen Grundbuchauszug zur Zeit 9,02 EUR zzgl. MwSt., bei persönlicher Beantragung direkt in beim Grundbuchamt ist ein Grundbuchauszug sogar noch günstiger und kostet nur 3,01 EUR zzgl. MwSt..

Ein historischer oder beglaubigter Grundbuchauszug kann ca. 30 – 60 EUR kosten. Für unsere Dienstleistung der Beantragung eines solchen sind je nach Leistungsumfang Kosten iHv. 100 – 300 EUR zzgl. MwSt. zu erwarten.

Welche Daten sind für die Beantragung eines spanischen Grundbuchauszuges notwendig?

Am einfachsten ist die Grundbucheinsicht, wenn Ihnen der Name des Eigentümers oder zumindest eines der Eigentümer bekannt ist. Mit dem Namen und der Anschrift oder dem Ort der Immobilie ist es dann fast immer problemlos möglich, den Grundbuchauszug zu finden.

Ebenso kann ein aktueller Grundbuchauszug schnell und ohne Probleme beantragt werden, wenn Ihnen eine Kopie einer alten notariellen Urkunde vorliegt, in welcher die Immobilie genannt ist. Dasselbe gilt, wenn Sie einen alten Grundbuchauszug vorliegen haben. Die dort enthaltene Immobiliennummer Número de Finca oder die 14-stellige IDUFIR Nummer ordnen die Immobilie eindeutig zu.

Mit der bloßen Information wo eine Immobilie ist, kann man den entsprechenden Grundbucheintrag nicht immer ohne weiteres auffinden. Das spanische Eigentumsregister ist nicht geografisch nach Straßen oder Orten geordnet und es gibt keinen Grundbuchplan. Aber meist können wir auch in einem solchen Falle, wenn der Name des Eigentümers nicht bekannt ist, mit etwas Recherche den entsprechenden  Grundbucheintrag finden.

Spanischer Grundbuchauszug auf Deutsch

Viele fragen sich, ob ein ein spanischer Grundbuchauszug auch in Deutscher Sprache erhältlich ist. Dem ist leider nicht so, jedenfalls nicht direkt vom Grundbuchamt. Das spanische Grundbuchamt bietet zur Zeit nur einen preiswerten Übersetzungsservice auf Englisch an, wobei die Übersetzungsqualität meist aber eher zu wünschen übrig lässt. Einen Übersetzungsservice auf Deutsch gibt es derzeit nicht. Für ein grundsätzliches Verständnis des Grundbuchauszuges können Sie den Text aber auch z.B. bei www.deepl.com oder im Google Translator eingeben.

Wenn Sie einen spanischen Grundbuchauszug auf Deutsch haben möchten, muss der Grundbuchauszug von uns oder einem Übersetzer separat auf Deutsch übersetzt werden. Hier ist es aber so, dass man zwar viele der auf Spanisch verwendeten Fachbegriffe auf Deutsch ausdrücken kann, aber dadurch der Text für den Laien auch nicht viel verständlicher wird. Eine wortgenaue Übersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher unserer Meinung nach in den meisten Fällen eher nicht zielführend.

Besser als eine wortgenaue Übersetzung des Grundbuchauszuges auf Deutsch ist daher, wenn Sie sich von uns oder einem anderen Experten zum Inhalt des Grundbuchauszuges beraten lassen. In den meisten Situationen ist sehr sinnvoll, den erhaltenen spanischen Grundbuchauszug fachkundig analysieren zu lassen. Gerne fassen wir Ihnen schriftlich per E-Mail oder am Telefon die wichtigste Punkte auf Deutsch zusammen und teilen Ihnen mit, ob Handlungsbedarf in irgendeiner Hinsicht besteht. Für eine solche Erstberatung rechnen wir 300 EUR ab, inklusive MwSt. und dem Grundbuchauszug. Auch wenn eine bloße Übersetzung mit dem Google Translator möglicherweise erste Zweifel klären kann, ist es oft so, dass eine Analyse durch uns als fachkundige Rechtsanwälte zusätzliche Hinweise bringt, inwieweit noch weiter etwas getan werden muss.

Die Certificación, eine historische Grundbuchbescheinigung und beglaubigter qualifizierter Grundbuchauszug

Auch historische Grundbuchdaten können eingesehen werden. Gerne sind wir Ihnen dabei auf Anfragebehilflich. Mit einer solchen Bescheinigung des Grundbuchamtes können auch ältere Eintragungen einer bestimmten Immobilie in Erfahrung gebracht werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie kann bescheinigt werden.

Certificación Beantragen

Es handelt sich bei der sog. Certificación um einen mit Siegel und Unterschrift beglaubigten Grundbuchauszug. Die mit einer Immobilie verbundenen Lasten und Rechte werden verbindlich bescheinigt. Auf Deutsch wird die Certificación gerne als historischer bzw. beglaubigter Grundbuchauszug übersetzt. Ebenso kann man von einem vollständigen qualifizierten Grundbuchauszug und von Grundbuchbescheinigung sprechen.

Unterschiede zur Nota Simple

Eine Certificación ist eine öffentliche Urkunde mit entsprechend hohem Beweiswert. Beispielsweise in einem Gerichtsverfahren muss ein solcher Grundbuchauszug vorgelegt werden. Die Antragstellung ist etwas komplizierter und dauert deutlich länger (2-4 Wochen) als bei einem normalen Grundbuchauszug. Zudem sind die Gebühren höher und in einigen Fällen muss das berechtigte Interesse des Antragstellers etwas genauer begründet werden.

Im Gegensatz zur Certificación enthält die Nota Simple stets die aktuelle Grundbuchsituation, den aktuellen Eigentümer und noch aktuell gültige Lasten. Zudem ist eine Nota Simple nur zu Informationszwecken gedacht und ist nur eine unverbindliche Auskunft des Grundbuchamtes.

In der Praxis und aus Gründen der Praktikabilität und der Kosten ist eine Nota Simple aber in den allermeisten Fällen ausreichend. Nur wenn die historischen Grundbuchdaten von Interesse sein sollten, wie etwa bei einer Teilungserklärung oder wenn der Grundbuchauszug aus welchen Gründen auch immer einen höheren Beweiswert haben soll, ist es sinnvoll eine Certificación zu beantragen.

Form eines solchen qualifizierten Grundbuchauszuges

Die Certificación gibt es in Papierform und digital als PDF-Datei. Wird die Bescheinigung in Papierform beantragt, so wird das Dokument manuell unterschrieben und mit einem Stempel versehen. Einige Grundbuchämter stellen einen solchen qualifizierten Grundbuchauszug aber auch als PDF-Datei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur und digitaler Unterschrift aus.

Im historischen oder beglaubigten Grundbuchauszug enthalte Daten

Wie der Name historisch vermuten lässt, können über eine solche Bescheinigungen auch ältere Übertragungen und ältere Eintragungen bescheinigt werden. Selbst die gesamte Grundbuch-Historie einer Immobilie kann vollständig bescheinigt werden.

Wenn nicht die vollständige Grundbuch-Historie wiedergegeben werden soll, wird in dem Dokument ein gewisser Umstand oder eine bestimmte Eintragung bescheinigt, gemäß dem eingereichten Antrag und dem Auskunftsersuchen des Antragstellers.

Kann man eine Kopie einer eingetragenen notariellen Urkunde bekommen?

Ja, man kann Kopien notarieller Urkunden beantragen, allerdings nicht beim Grundbuchamt. Eine solche Kopie einer Escritura muss bei dem jeweiligen Notar, dessen Nachfolger oder beim zuständigen Archiv beantragt werden. Diesen Antrag können wir spanienweit für Kopien von Urkunden übernehmen. Gerne können Sie insoweit unverbindlich bei uns anfragen.

Für die Antragstellung notwendig sind die Daten des Notars, sowie das Datum der Unterzeichnung der Urkunde. Diese Angaben können einem Grundbuchauszug entnommen werden. Wenn die beantragende Person die Urkunde selbst unterzeichnet hat oder dabei mit Vollmacht vertreten wurde, ist es nicht weiter notwendig irgendein berechtigtes Interesse darzulegen.

Grundbuchauskunft über das Internet

Elektronische Grundbucheinsicht in Spanien ist online über die Webseite der zentralen Grundbuchbehörde in Madrid spanienweit möglich. Ähnlich wie das Justizportal in Deutschland bietet die Zentraldirektion der Grundbuchdirektion in Madrid den Bürgern elektronische Grundbuchauskunft. Über das elektronische Grundbuchamt können wir für alle unsere Kunden spanienweit online über das Internet elektronische Grundbuchauszüge in kürzester Zeit beantragen, egal wo in Spanien sich die Immobilie befindet.

Am weitesten verbreitet und am schnellsten zu bekommen sind elektronische PDF-Grundbuchauszüge, die online beantragt werden. Diese Notas Simples enthalten zwar keine qualifizierte elektronische Signatur, bieten aber in den meisten Fällen eine ausreichend sichere Basis, um die Sachlage einzuschätzen zu können und auch um Entscheidungen zu treffen. Bei vielen Grundbuchämtern sind inzwischen aber auch beglaubigte und historische Grundbuchauszüge digital mit qualifizierter elektronischer Signatur verfügbar.

Seit vielen Jahren schon wird an der Digitalisierung des spanischen Grundbuches gearbeitet. Neu hinzukommende Einträge werden immer digitalisiert, wohingegen alte Grundbucheinträge zum Teil noch nicht digitalisiert sind. Hauptvorteil der Digitalisierung dürfte sein, dass bei der elektronischen digitalen Suche nach einem bestimmten Namen Immobilien auch überregional spanienweit oder provinzweit gefunden werden können, ohne dass man die Adresse der Immobilie kennen muss.


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Die Informationen auf dieser Webseite wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, diese können eine konkrete Beratung im Einzelfall jedoch auf keinen Fall ersetzen.